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Aug 29, 2020 2:52 AM ET

COVID-19は複数のセクターにおける不動産鑑務の妥当性を脅かし、A&Gエグゼクティブに警告


COVID-19は複数のセクターにおける不動産鑑務の妥当性を脅かし、A&Gエグゼクティブに警告

iCrowd Newswire - Aug 29, 2020

構造化された販売は、COVID-19時代の不動産の価値に関する資産ベースの貸し手に実行可能な洞察を与えることができ、A&G不動産パートナーズのシニアマネージングディレクターであるジェフ・ハバードは、ABLAdvisor.comのコラムでアドバイスします。

「裁判所の出入りを問わず、構造化された販売は効果的なワークアウトソリューションになる可能性があります」と、すべての不動産セクターで28年の経験を持つハバードは書いています。「今日の不安定な不動産市場で特に重要な貸し手保護を提供しています。

8月24日のコラム(不確実な世界における確実性:構造化CRE販売は貸し手にリアルタイムデータを与える)で、ハバードは、危機が実際に資産の価値に関する質問を引き起こす方法を説明するために、新しく建設された学生団地の例を挙げています。

「その建物の評価価値は、パンデミック以前の都市の一部であり、学生が教室、スポーツ会場、バー、レストランなど、一年のほとんどを混雑させる場所であるという前提から得られたものです」と彼は書いています。「社会的な混乱とドラコニアンの能力制限やあからさまなシャットダウンの世界では、その建物の価値に数字を置く方法はありますか?

オフィス、ショッピングセンター、ホテル、独立したレストラン、危機の前に評価された他のプロパティについて、ほとんど同じことが言えます、 Hubbardは書いています。彼のコラムは、今日の非常に不確実な市場でABLの貸し手に提供する構造的な販売の利点の基本的な概要を提供します。

これらの販売では、入札者は、契約後とは対照的に、家賃ロール、環境報告書、予備的なタイトルコミットメント、管理契約などのデューデリジェンス項目を含む条件に同意すると説明しています。「特に不確実性の時代に、このようにデューデリジェンスを処理することは、入札者に高い信頼を与えます」とハバードは書いています。「最大価格を達成する可能性を高めるステップです」

これらの販売は、入札者が売り手が打ち出したのと同じ条件のセットに同意したため、より速く起こります – 用語をめぐる紛争がゲームの終盤にすべてを停止させることができる従来の取引とは大きな違いがあります。構造化された販売は、通常、60〜75日以内にオールキャッシュオファーをもたらす、とHubbardは、売り手がプロセスとタイミングの両方をより大きく制御することを行使してメモします。

あるタイプの構造化取引において、第363条の破産売却

sh;担保付き債権者は、借入金の借り引き金(現金不要)と引き換えに、借入人の債務を、クレジット入札で完全または部分的に取り消す権利を享受します。「このように適格な入札者として行動することで、貸し手は、商業的差し押さえに関連する潜在的なコスト(時間とお金の両方)を避けるとしても、構造化された取引の価格サポートを提供することができます」と、ハバードは書いています。

彼は、ニューヨークのウェストチェスター郡ニューロシェル大学のメインキャンパスの構造化された破産オークションで、債権者がどのように利益を得たかを詳細に見て作品終了します。ハバードの会社は2019年に20棟のキャンパスを販売しました。最終的に、キャンパスは3,200万ドル(全現金、非偶発的ベース)で販売され、チームは構造化された販売で80年以上の経験を誇るハバードを説明します。

「ニューロシェル大学は、将来の使用が不明確であったため、価値が難しい資産でした。しかし、上位3件の入札はすべて、お互いに100万ドル以内に入りました。当時の財産の価値を担保した債権者を確保することは絶対的なデモンストレーションでした。

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