ボートスリップなのか、ドックなのか、それともコンドミニアムなのか？待てよ、ドックドミニアムだ！

「ドッコミニアム」という用語は、ジョージアのマンション法やジョージアのケースローで定義されていない。土地の権利としてのドックドミニアムは、ジョージア州コンドミニアム法に由来し、同法は「財産」を「あらゆる不動産および不動産に対するあらゆる権利（空域の区画を制限なく含む）」と定義している。

ジョージアに隣接する州は判例を通じて「ドックミニアム」の用語を規定している。フロリダ州巡回裁判所は、ドック・コンドミニアムを「水上版コンドミニアム」と定義しており、購入者はマリーナの共用部分を使用する権利とともにボートスリップを購入することができる。"ノースカロライナ州とテネシー州の裁判所も、フロリダ州の定義と同様にドックオミニアムを定義しています。ノースカロライナ州では、ドック・マンションは「マリーナが個々のボート乗りに長期的に販売またはリースする個々のボートスリップ・スペース」である。テネシー州控訴院によると、ドック・マンションは「個別に販売できるドック上の一連のボートスリップ」で、テネシー州水平財産法の下でコンドミニアムと同じ規則が適用される。

評価額を集める目的上、ドック・マンションは不動産と同様に扱われる。コンドミニアム協会は、コンドミニアムユニットの所有者に未払い査定額の責任を負わせることができる。ジョージア州控訴裁判所は、「コンドミニアム証書が定める範囲において、区分所有者の個人的義務および評価額の先取特権は、・・・・・・を含むものとする」と述べている。[裁判費用を含む回収費用、売却費用、ユニットの保護と保全に必要な費用、実際に発生した合理的な弁護士費用[...]。)"

ジョージア州法は、区分所有者が支払うべきすべての査定は、他のすべての先取特権に優先して、区分に対する先取特権を構成すると規定している。ただし、その先取特権は、その区分をカバーする第一抵当権または第二購入資金抵当権の先取特権を除く。ただしその住宅ローンの付与者または後継付与者がその区間の売り手ではないことが条件で、その区分は、この先取特権がある。

ジョージア州の公共政策に基づき、コンドミニアム協会は評価額の徴収を強制する十分な権限を持つ。そうでなければ、コミュニティの他のメンバーに不公平な負担をかけずに機能を継続し義務を果たすことができないからである。

ドック・マンション協会はマリーナを所有し維持しているが、あまりにも多くの所有者が評価額を支払わない場合、その義務を果たすことが困難な場合がある。ドック・マンションを管理する協会が、評価額を滞納している区分所有者を抱えており、ジョージア州コンドミニアム法に基づき物件に付随する自動先取特権があると仮定すると、協会は評価額に対する先取特権を判決に引き下げることができます。ジョージア州法では、「先取特権は、不動産の改良のための他の先取特権と同じ方法で、訴訟、判決、差し押さえによって協会が差し押さえることができる」とされています。評価のための先取特権を判決に減らすことによって、協会は、非支払いの所有者に対して評価を収集するためのツールを作成しています。

ここからが楽しいところです。協会はどのようにして判決を回収するのでしょうか。協会は、優先権を持つ可能性のある先取特権を条件として、ドックドミニアムに対してその判決を差し押さえることができます。一般的に、協会は、プロパティと一緒に移動する第一優先の先取特権を持つことになります。しかし、協会の先取特権は、購入資金抵当権や債務を担保する証書よりも劣後する場合があります。

別の先取特権者が物件に優先権を持つ場合、協会はドックマンションのユニットに対する判決を抵当に入れないことができます。

保安官セールでは、保安官は、協会の判決を支払うためにボートスリップを売却して、不動産を徴収することができます。協会の判決が物件に対する唯一の先取特権または第一優先先取特権である場合、協会はその判決の総額を上限とする信用入札で判決を差し押さえることができます。保安官は、法令で定められた売却手数料を受け取る権利があります。

保安官の売却は、非司法的差押え売却と異なります。非司法的な差し押さえは、債務を確保するためにその証書に売却の権限を持っていた貸し手に代わって泣くことになります。判決先取特権を差し押さえる協会は、抵当権や債務を担保する証書を持っていない可能性があるため、債務を担保する証書における売却権を行使していない。保安官による売却を追求する協会が売却時に判決を持っていなければならないのに対し、貸し手は非司法的な抵当権実行時に区分所有者に対する判決を持っていても持っていなくてもよい。ドックミニアム・セールにおいて協会が貸し手となる場合、ボートスリップの非司法的売却を行うことが可能な場合があります。管理文書が協会に売却権を与えている場合、協会がドックマンションの非司法的売却を行うことができるかもしれません。

Francesca Macchiavernaはハンターマクリーンのパートナーです。彼女は経験豊富な訴訟代理人であり、企業間の商業債権回収においてクライアントを代表しています。連絡先は、912.236.0261または[email protected] です。